Gayrimenkul Alım-Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul satın alırken sadece mülkün bedelini değil, bununla birlikte gelen birçok ek masrafı da göze almak gerekiyor. Türkiye’de yasalara göre tapu harçlarının alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılması gerekse de pratikte bu kurala pek uyulmadığını biliyoruz. Uygulamada alıcı taraf, toplam yüzde 4’lük tapu harcının tamamını (hem kendi yüzde 2’sini hem de satıcının yüzde 2’sini) üstlenmek durumunda kalıyor. Bahsi geçen tapu harçlarının alım-satım bedeli üzerinden gerçekleşmesi gerekliyken, gene Türkiye’de karşılaşılan yaygın uygulamada, belediyeler tarafından belirlenen asgari rayiç bedeller üzerinden gösterilerek işlem yapıldığı görülüyor.
Bu konuyla ilgili Hazine ve Maliye Bakanlığı, harçların gerçek satış bedelleri üzerinden ödenmesi için çalışmalar yürütüyor.
Emlak danışmanlarına ödenen komisyonlar da alım-satım maliyetlerine ek yük getiriyor. Türkiye’de her iki taraftan ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4’e kadar komisyon talep edilebiliyor. Üstelik bu komisyonlara yüzde 20 oranında KDV de ekleniyor.
Peki Diğer Ülkelerde Durum Nasıl?
Denge Değerleme’nin yaptığı araştırmaya göre; Türkiye, gayrimenkul alım-satım masraflarında dünya ortalamasının altında kalıyor. 40 ülkeyi kapsayan analizde, işlem maliyetleri ortalama yüzde 11,7 seviyesindeyken, Türkiye bu oranın altında bir seviyede yer alıyor.
Gelişmiş ülkelerde alım-satım masraflarının genellikle yüzde 10 ila yüzde 15 arasında değiştiği görülüyor. Rusya’da bu oran yüzde 26,5’e kadar çıkabiliyor. Birçok ülkede alıcı tarafın yükümlülükleri daha fazla olurken, transfer tax (devir vergisi), damga vergisi, stopaj gibi çeşitli vergilerle maliyetler ciddi şekilde artabiliyor.
Ayrıca, birçok ülkede tapu harcı, noter bedeli, avukatlık ücreti, kayıt harcı gibi kalemler de zorunlu olarak işlem masraflarına ekleniyor. Bazı ülkelerde ise bu oranlar eyalet ya da bölgelere göre değişiklik gösterebiliyor. Bu çalışmada, bu tür ülkeler için ortalama oranlar esas alındı.
Kapsam Dışı Bırakılan Unsurlar
Yapılan araştırmada Türkiye’deki tapu döner sermaye harcı gibi alım satım masrafları içerisinde cüzi kalan tutarlar dahil edilmedi. Öte yandan, ülkemizde olduğu gibi birçok ülkede de bulunan ve ödeme yükümlülüğü satıcı tarafa ait olan değer artış kazancı vergisi de çalışma kapsamında dikkate alınmadı. Değer artış kazancı vergisi şartlı bir vergi olduğundan ve birçok ülke genelinde 5 yıllık süre dolmadan yapılan satışlarda söz konusu olduğundan bu vergi hesaplamaya katılmadı, sadece her koşulda mecburi olan vergiler dikkate alındı. Bunlara ilaveten, emlak danışmanlarına yapılan komisyon ödemeleri üzerinden ortaya çıkan KDV tutarları ve DASK gibi sigorta bedelleri de çalışmanın kapsamı dışında bırakıldı.
Alıcının Komisyon Ödemediği Örnekler
Araştırmanın sonuçlarına göre İngiltere, Kanada, Amerika Birleşik Devletleri, Avustralya, İsveç, Finlandiya, İspanya gibi ülkelerde emlak danışmanlığı ücreti yalnızca satıcı tarafından ödeniyor; alıcıdan komisyon alınmıyor. Kiralama işlemlerinde de Türkiye’den farklı olarak, hizmet bedelinin kiraya veren tarafından ödendiği örnekler mevcut.
